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“閩系房企”20億債券擬展期,經營性現金流幾近枯竭

小債看市 小債看市
6天前 269 0 0
近年來,憑借大幅增長的銷售業績,融僑集團獲得市場廣泛關注,但隨著銷售下滑、融資受阻,如今也走到了現金枯竭債券展期的地步。

作者| 小債看市

來源| 小債看市(ID:little-bond)

近年來,憑借大幅增長的銷售業績,融僑集團獲得市場廣泛關注,但隨著銷售下滑、融資受阻,如今也走到了現金枯竭債券展期的地步。

01 展期


5月17日,據澎湃新聞,融僑集團股份有限公司(以下簡稱“融僑集團”)計劃于5月30日-5月31日召開“19融僑01”債券持有人會議,審議債券展期方案,計劃本金展期一年,同時以其持有的項目公司股權質押用于增信。

據公開資料,“19融僑01”發行于2019年6月3日,當前余額20億元,期限5年,票面利率6.50%,兌付日為2024年6月3日。

同時,有投資人對《小債看市》表示,目前融僑集團融資性現金流受到擠壓,經營性現金流幾近枯竭,他們很擔心公司“逃廢債”。

截至2021年末,融僑集團經營性現金流凈額為113.26億元,不到半年時間資金面臨枯竭,說明今年上半年其銷售慘淡,疊加外部融資不暢,公司償債資金主要靠消耗自身現金流

此前4月20日,“19融僑01”及“20融僑01”多次出現二級市場成交價格明顯偏離合理價值的情況,融僑集團緊急回應稱公司生產經營、日常管理均運行正常,未發生重大不利變化。

融僑集團表示,公司不存在尚未澄清的負面輿情,其所有公司債券均按時、足額償付本總,不存在違約或延遲支付本息的情況,公司償債能力未發生重大不利變化。

據悉,融僑集團想盡一切辦法籌措資金,爭取兌付6月初即將到期行權的公司債券,但無奈缺口依然很大,資金償付壓力巨大。

《小債看市》統計,目前融僑集團存續債券9只,存續規模75.92億元,其中將有5.13億債券于一年內到期。

存續債券到期分布

在信用評級方面,目前融僑集團主體和相關債項信用等級均為AA+,評級展望為“穩定”。

近年來,憑借大幅增長的銷售業績,融僑集團獲得市場廣泛關注,但規模擴張背后,其經營獲現能力持續惡化,負債高企,甚至房屋質量問題頻發。

02 資金鏈緊張

據官網介紹,1989年融僑集團創辦于福州,已發展成為經營多元民生產業的標桿僑資企業,定位為城市美好生活綜合服務商。

值得注意的是,融僑集團是唯一一家沒有上市的閩系規模房企。

融僑集團官網

從股權結構看,融僑集團的控股股東為融僑實業發展有限公司,持股比例為91%,公司實際控制人為林宏修。

股權結構圖

近年來,憑借大幅增長的銷售業績,融僑集團獲得市場廣泛關注。

然而,2018年高喊“三年千億”目標的融僑集團,最終在2020年僅實現859億銷售額,未能躋身千億陣營。

2021年,融僑集團實現合約銷售額為303.09億元,其中權益銷售金額為216.28億元,較2020年出現大幅下滑。

在區域拓展上,融僑集團以福建大本營為立足點,最終形成了海西、長三角、中部、京津冀、西南五大核心區域。

值得注意的是,受調控政策和區域市場波動等因素影響,融僑集團在無錫、天津及合肥部分項目土地成本偏高,或存在一定去化風險。

從業績上看,近年來融僑集團陷入“增收不增利”怪圈,在營收大幅增長情況下,其歸母凈利潤卻不增反降。

2019和2020年,融僑集團營收增速分別為24.45%和32.93%,歸母凈利潤卻分別下滑21.44%和69.74%。

2021年,融僑集團實現營業總收入206億元,同比下滑7.03%;實現歸母凈利潤-1.09億元,首次出現虧損。

凈利潤變動情況

業績下滑的同時,融僑集團的盈利能力也在惡化。

2019至2021年上半年,融僑集團的毛利率分別為27.37%、21.23%以及20.36%,盈利能力明顯低于行業平均水平。


截至2021年末,融僑集團總資產為919.71億元,總負債663.29億元,凈資產256.42億元,資產負債率72.12%。

近年來,由于四處開疆拓土大手筆拿地,融僑集團的財務杠桿不斷攀升,在2018年達到峰值,近年來雖有所下降,但仍高于行業平均水平。

財務杠桿水平

從三道紅線看,截至2021年末,融僑集團剔除預收賬款后的資產負債率、現金短債比及凈負債率分別為60.98%、1.04和74.46%,歸為“綠檔”房企。

《小債看市》分析債務結構發現,融僑集團主要以流動負債為主,占總債務的66%。

截至2021年末,融僑集團流動負債有435.48億元,主要為一年內到期的非流動負債,其短期債務合計有62.95億元。

相較于短債壓力,融僑集團流動性較為緊張,其賬上貨幣資金有81.75億元,規模較2020年末腰斬,除去受限資金剛剛可以覆蓋短債,存在一定短期償債壓力。

在備用資金方面,截至2020年末,融僑集團銀行授信總額有974億元,未使用授信額度為735.43億元,可見其授信額度充裕,間接融資渠道暢通。

銀行授信

另外,融僑集團還有227.81億非流動負債,主要為長期借款,其長期有息負債規模有196.04億元。

整體來看,融僑集團剛性債務合計260.57億元,主要以長期有息負債為主,帶息債務比為39%。

有息負債高企,2021年融僑集團的財務費用達6.75億元,再加上6.34億管理費用和5.79億銷售費用,期間費用對公司盈利空間形成較大侵蝕。

在融資渠道方面,除了發債和借款,未上市的融僑集團渠道不算太多,其還通過股權質押、信托等方式融資。

值得注意的是,2019年以來融僑集團的融資渠道遇阻,其籌資活動現金流入持續收縮,在償還大量負債后,籌資性現金流凈額持續凈流出,融資環境有惡化趨勢。

去年以來,隨著多家大型民營房企暴雷,金融持續收緊,融資全面受限。債券、ABS等產品發行審批備案基本停滯;銀行、信托等對民營房企的主體風險高度警覺,貸款基本上只減不增。

籌資現金流

從資產質量看,融僑集團部分項目面臨存貨跌價風險,其他應收款增長較快,被關聯方凈占用資金規模較大,另外其資產受限程度較高,不利于資產流動性。

總得來看,融僑集團業績和盈利能力持續下滑,對債務和利息的保障能力惡化;債務負擔較重,資金鏈日益緊繃;融資環境欠佳籌資性現金流持續凈流出,資產質量一般。

03 千億目標極速狂奔

20世紀60年代末,8歲下南洋的林文鏡在印尼創建了當時世界第一的水泥廠和面粉廠,成為著名的華人企業家。

1987年,年近60歲的林文鏡放棄了印尼如火如荼的事業,毅然決然回國“二次創業”。

兩年后,林文鏡在福州創辦融僑集團,以“為居者著想,為后代留鑒”為經營理念,致力為中國打造理想城市生活。

圖片來源:融僑集團官網

2010年~2014年間,融僑集團在拿地上以平穩為主,但也錯過了規模擴張的良機,被年輕房企陸續趕超。

隨后,融僑集團開始在土拍市場高調起來,公司規模也迅速向全國擴張。

2016年,融僑集團銷售額為362億元,同比增長超76%;2017年銷售額增長64.8%至562億元,在全國排名第34位;2018年完成權益銷售額792.2億元。

在2018年融僑福州論壇上,其曾正式對外喊出了三年千億的戰略目標,力爭在2020年前躋身千億軍團。

為達千億銷售目標,融僑集團開啟擴張之路。

融僑集團陸續與陽光城、旭輝、金地等30強房企聯合拿地,通過合作開發、聯合操盤、互相持股等多種合作模式,實現黃金地段優勢項目的低成本拿地,優化負債結構,加速規模擴容。

然而,隨著合作項目的增多,融僑集團整體利潤被攤薄,千億目標求而不得。

同時,伴隨著激進拿地,融僑集團現金流迅速惡化,2015-2018年其經營活動現金流持續凈流出,流動性壓力隨之增大。

經營活動現金流

經營獲現能力持續惡化,融僑集團的交房期與房屋質量問題也接踵而來。

另外,近年來融僑集團在經營地產主業的同時,業務多元化的探索力度較大,然而這些副業并沒有帶來顯著的業績提升。

如今,在房企紛紛爆雷之時,還未擺脫擴張后遺癥的融僑集團,存在較大的流動性和償債壓力。(作者微信:littlebond1)

注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

本文由“小債看市”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: “閩系房企”20億債券擬展期,經營性現金流幾近枯竭

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